Сакен Шардаров — житель алматинского микрорайона Тастак-1 и юрист. Около года он добивался в судах, чтобы регистрация объединения собственников имущества (ОСИ) для дома, в котором он живет, была признана незаконной, а полномочия его председательницы были прекращены.
История Шардарова с одной стороны типична — во многих случаях ОСИ созданы бывшими председателями кооперативов собственников квартир (КСК) и действуют по устоявшимся правилам, когда отчетность редка, а траты, наоборот, высоки. С другой стороны, Шардарову во многом удалось добиться восстановления законности, а это в случае с объединениями собственников имущества происходит пока не так часто.
«Власть» рассказывает как то, что представлялось прогрессивной реформой управления жилыми домами на практике не слишком далеко ушло от старых КСК.
ОСИ, который никто не хотел создавать
Дом, в котором живет Сакен Шардаров, ранее входивший в ПКСК «Тастак-1 Пуск», был переведен в ОСИ «Содружество-21» в марте 2023 года. Его зарегистрировала Сания Абдрасова — человек, который не имеет квартиры и прочей недвижимости, ничего не арендует и не проживает в этом доме. Она руководит еще двумя ОСИ и одним КСК в микрорайоне Тастак-1.
После вступления в должность председателя ОСИ «Содружество-21» Абдрасова заключила договор с АО «Алсеко», подняла тариф на управление и содержание дома с 44,7 до 73 тенге, а также запланировала ремонт крыши стоимостью более 20 млн тенге.
Однако рост коммунальных платежей и оплата ремонта, по словам Шардарова, изначально была не под силу жителям его дома, поскольку большинство из них относятся к социально уязвимой категории граждан. Именно поэтому он обратился в суд с иском, который вместе с ним подало управление развития коммунальной инфраструктуры акимата Алматы.
Абдрасова указывала, что все решения о создании ОСИ принимались на основании большинства голосов собственников квартир. А их подписи были собраны при поквартирном обходе. Как пояснит Абдрасова уже во время суда, такой способ она выбрала потому, что жильцы не проявляли активность во время собраний.
Шардаров убежден, что Абдрасова зарегистрировала ОСИ незаконно. С 2023 года профильный закон запрещает избирать председателями людей, которые не имеют квартиры в доме, где собираются регистрировать ОСИ.
фото Данияра Мусирова
«Есть основания полагать, что Абдрасова произвольно заполнила протоколы собраний собственников квартир, лист регистрации и листы для голосования. То есть, она не созывала собраний и не проводила голосования явочным путем, как это заявлено в протоколах. Более того, в листы регистрации ОСИ и голосования включены лица, которые не являются собственниками квартир», — заявил он.
В середине июля 2024 года Шардаров и управление акимата Алматы в исковом заявлении потребовали признать недействительными протоколы собраний собственников квартир и нежилых помещений, устав ОСИ, приказ о назначении Абдрасовой председателем ОСИ, а также действия по выводу дома №21 из ПКСК «Тастак-1 Пуск».
Судебный процесс
Слушания по иску Шардарова начались в октябре 2024 года в Алмалинском районном суде №2. Они были организованы без технических средств, которые необходимы Шардарову для полноценного участия — он инвалид третьей группы и практически не слышит. В основном участники суда подключались онлайн, а из-за отсутствия слуха у Шардарова не было возможности знать, что они говорят. Поэтому он попросил суд предоставить ему государственного защитника.
Адвоката мужчине назначили не сразу. Ему потребовалось подать два ходатайства, чтобы суд четко сформулировал определение с этим требованием и поставил в приоритет конвенцию о правах инвалидов, которая позволяет получать юридическую помощь даже при третьей группе инвалидности.
Вместе с Абдрасовой иск был предъявлен и департаменту юстиции Алматы, который провел регистрацию ОСИ. Однако представитель ведомства участвовала в судебном процессе только онлайн. Как и представитель прокуратуры Алмалинского района Шахмардан Нашекен, которая и вовсе пропустила два последних заседания в суде первой инстанции.
Во время внеплановой проверки 2 мая 2024 года управление развития коммунальной инфраструктуры акимата Алматы попросили Абдрасову предоставить ряд документов. Они должны были подтвердить законность регистрации и последующих решений председателя ОСИ касательно тарифов и ремонта крыши. Однако большая часть из них управлению не поступила.
«В ходе проверки протоколов [голосования собственников жилья было установлено, что] данные не соответствовали типовой форме. В листах голосования были указаны сразу 5 вопросов. Но на каждый вопрос должен быть отдельный протокол. И собственники должны голосовать по каждому вопросу отдельно. [А в протоколах Абдрасовой] не понятно кто по какому вопросу голосует», — заявил во время суда Мархабат Нуракынов, представитель акимата Алматы.
За это ОСИ было привлечено к административной ответственности, получив штраф в 258 тыс. тенге.
фото Данияра Мусирова
Во время одного из слушаний Шардаров задал вопрос о том, как стала возможна регистрация ОСИ при таких проблемах с главными документами. Но представитель департамента юстиции Гульназ Рыскулова отказалась усматривать в действиях ведомства какие-либо нарушения.
«На момент, когда была регистрация, председатель мог быть не из числа собственников квартир. С нашей стороны регистрация прошла законно. Мы не проверяем поступающие к нам документы на законность. <...> Это должны выяснять эксперты, а мы — не эксперты», — заявила она.
Абдрасова, в свою очередь, не смогла четко сказать, по чьей инициативе и когда созывались собрания собственников квартир, где обсуждались создание ОСИ и его устав. Она также не смогла объяснить, кто принимал участие в собраниях.
«Мы звали на собрания, повесив объявления на двери подъездов. <...> Сразу в один день невозможно собрать подписи. Где-то месяц-два собирали их. Собирали жильцы», — сказала председательница ОСИ.
Председатель ПКСК «Тастак-1 Пуск» Наталья Кравцова, привлеченная в качестве третьего лица, рассказала, что ее никто не приглашал на собрания жителей.
«В собрании жителей я не участвовала. Никто меня не приглашал и никто не сообщал об этом. Нам принесли протоколы и все. Протоколы принесла Абдрасова. Затем мы передали ОСИ все деньги, которые были на счету, и все».
Суд торопится
В начале судебного процесса Шардаров ходатайствовал о том, чтобы суд запретил Абдрасовой исполнять обязанности председателя ОСИ. Он аргументировал это тем, что Абдрасова должна была председательствовать всего год, который закончился 25 января 2024 года. Но и после истечения этих сроков она продолжила руководить ОСИ и получать зарплату.
Представитель управления акимата в свою очередь заявил, что Абдрасова не созывала в 2024 года собрание, чтобы продлить полномочия до 2025 года. К такому выводу ведомство пришло из-за отсутствия подтверждающих документов.
Судья Данияр Сарыбаев удовлетворил ходатайство о запрете Абдрасовой исполнять полномочия, но не стал принимать меры после того, как она нарушила этот запрет. Кроме того, судья проигнорировал другие ходатайства — о проведении экспертизы документов, которые Абдрасова представила суду. Он отклонялся от стандартной последовательности процедур, пытаясь поскорее завершить слушания.
Назначенный государством защитник Шардарова Куанышбай Кауендеров тоже почти не проявлял активности во время процесса. Несколько раз он участвовал в заседаниях онлайн, зная, что у Шардарова нет возможности слышать его и консультироваться с ним.
фото Данияра Мусирова
Предпоследние слушания, которые прошли 10 декабря 2024 года, закончились удалением Шардарова с процесса. 12 декабря судья Сарыбаев своим решением отказал в удовлетворении исков.
Уже во время апелляции 23 апреля 2025 года городской суд Алматы отменил решение суда первой инстанции. Апелляция заняла всего час и закончилась победой Шардарова: регистрация ОСИ была аннулирована, как и листы голосования по всем решениям, включая приказ о назначении Абдрасовой председателем. Теперь юрист будет добиваться исполнения судебного акта, возврата дома обратно в ПКСК, а также возвращения прежних тарифов и незаконных платежей по ОСИ.
Кроме того, Шардаров намерен требовать признания подделки и использования заведомо ложных документов Абдрасовой, факты которых ранее были признаны алматинским департаментом комитета по правовой статистике и специальным учетам Генеральной прокуратуры Казахстана. По словам юриста, управление полиции и прокуратура Ауэзовского района ранее не приняли никаких мер по его обращениям, где указывались эти факты. Однако на подделки в процессе составления протокола и листов голосования указала в своем постановлении Алматинская судебная коллегия по гражданским.
Почему есть проблемы с регистрацией ОСИ и председателями?
Такие проблемы возникают из-за несовершенства закона об ОСИ, убеждены эксперты, с которыми поговорила «Власть». Он был введен в 2023 году с опорой на мировую практику, когда жители сами управляют своими домами. Но из-за плохой проработанности и слабого внимания регулятора к последствиям его применения закон создает основу для злоупотреблений.
Анара Жиенбекова, председатель общественного объединения Turgyndar, уже несколько лет помогает ОСИ в Алматы наладить свою деятельность. Ее организация также вовлечена в разработку поправок в закон об ОСИ.
«То, что ОСИ [после введения закона] стали юридическим лицом — это плюс. Но проблема, как всегда, в исполнении. Потому что госорганы сначала придумают что-то, а уже потом соображают, как это исполнять», — говорит она.
По словам Жиенбековой, уполномоченный орган — министерство промышленности и строительства — почти полностью отказалось от роли медиатора в конфликтах вокруг сферы ЖКХ. Теперь все жилищные споры должны решаться через суд, без вовлечения государства.
«Но с судами у нас не все в порядке. У судей нет соответствующей практики, они вообще не понимают закон об ОСИ, и им никто его не разъясняет. Добиться чего-то можно только если дело получает общественный резонанс», — уверена она.
Юристка Асель Есентугелова, в практике которой было несколько связанных с ОСИ дел, говорит, что для резкого и полноценного перехода на самоуправление у людей зачастую не хватает ресурсов. И государство не проделало предварительной работы, чтобы предусмотреть это.
«Вы пришли вечером с работы, и у вас начинается вторая смена — семейные дела. А вам еще нужно думать о проблемах всего дома. У людей недостаточно сил и отсутствуют финансовые возможности для такой работы», — говорит юрист.
По мнению Есентугеловой, ситуации, подобные случаю Шардарова, возникают как раз из-за того, что государство «пустило все на самотек». Благодаря этому недобросовестные председатели пользуются тем, что органы юстиции больше не проверяют учредительные документы.
фото Жанары Каримовой
«Допустим, жители вашего дома подписали не тот протокол и теперь хотят признать его недействительным. Для этого нужно нанять очень дорогую экспертизу и иметь исходники подписей каждого из жителей. И теперь представьте, что в ваших домах проживает 700-800 человек. В такой ситуации довольно сложно будет признать протоколы для голосования недействительными», — говорит Есентугелова.
Жиенбекова заметила, что до 2024 года бывшие председатели КСК действительно часто брали на себя руководство ОСИ: «Председатели КСК, теперь возглавляющие ОСИ, привыкли, что 30 лет за сферой ЖКХ не было контроля. Они пользуются пассивностью людей и очень вольно обращаются с листами для голосования и подписями».
При этом часть проблем с ОСИ государство все же смогло предвосхитить, когда установило для них ограничение в 30% на административные расходы. Или когда обязало председателей на постоянной основе готовить отчеты о расходовании собранных средств. Но место для злоупотреблений все равно остается.
«Проблема в том, что ОСИ собирают большие объемы средств — по 10-15 млн тенге в месяц. И чтобы получить к ним доступ, человек — компетентен он или нет — всеми способами пытается стать председателем. И все это происходит из-за неправильной работы органов юстиции, которые регистрируют ОСИ и председателей без какой-либо [содержательной] проверки», — говорит общественница.
Есентугелова и Жиенбекова убеждены, что решение этих проблем лежит в одной плоскости — в возвращении государства в сферу ЖКХ. Без этого, на их взгляд, число злоупотреблений вокруг ОСИ со временем будет только расти.
«Сейчас часть проверочных операций отдали жилищной инспекции. Но в основном для того, чтобы этот госорган просто существовал и получал деньги. Потому что проверки он проводит довольно избирательно. Если инспекция не захочет это делать, то скажет, что для этого нет оснований. И ей за это ничего не будет. Это необходимо изменить», — подчеркнула Жиенбекова.
Есентугелова также добавила, что случаев подделки подписей при голосовании можно избежать с помощью нотариусов. Такой подход уже использовался в Казахстане, когда образец подписи каждого жителя заверялся нотариусом, который для этого требовал от людей показать документы, удостоверяющие личность.
«Нотариусы, а не органы юстиции, могут стать фильтром, через который будут проходить документы по регистрации ОСИ или избрании председателя. Альтернативой также может быть подписание листов голосований и протоколов с помощью ЭЦП, поскольку за право использования ЭЦП без разрешения предусмотрена уголовная ответственность», — говорит юристка.
Жиенбекова полагает, что в ситуации бездействия профильного министерства положение жильцов может улучшить введение института омбудсмена в сфере ЖКХ. Его появление избавило бы людей от необходимости обращаться в суды на предмет конфликтов с ОСИ.
Эксперты отмечают, что в больших кондоминиумах ОСИ действительно становятся хорошей альтернативой КСК. Но ход и промежуточные результаты этой реформы почти не отслеживаются. А без серьезной доработки закона об ОСИ, которая бы учитывала реальный опыт их работы, интересы собственников по-прежнему будут находиться под постоянной угрозой.
Поддержите журналистику, которой доверяют.
